دراسة تأثير شركات الاستثمار العقاري علي السوق العقاري المصري

تاثير شركات الاستثمار العقاري علي السوق العقاري المصري

مهندس / محمد اسامة عبد القادر
مصر
المقدمة
في الاونة الاخيرة حدث تغير في الخريطة العقارية والاقتصادية المصرية .حيث ازداد عدد شركات الاستثمار العقاري خلال الخمس سنوات الماضية وبالتالي اثرت علي السوق العقاري المصري.
الهدف
تهدف هذه الدراسة الي رصد التغيير الذي طرأ علي السوق العقاري المصري نتيجة زيادة عدد شركات الاستثمار العقاري وكذلك رصد الايجابيات والسلبيات وتقديم الاقتراحات لتلافي السلبيات.
محاور الدراسة

رصد تقريبي لعدد شركات الاستثمار العقاري
انواع وحجم المشاريع التي تتولها شركات الاستثمار العقاري
الهياكل الادارية والمالية والفنية لشركات الاستثمار العقاري
العلاقة بين العرض والطلب
مستوي التنفيذ
تقييم دور شركات الاستثمار العقاري
الاقتراحات
رصد تقريبي لعدد شركات الاستثمار العقاري
تم عمل حصر تقريبي لعدد شركات الاستثمار العقاري التي تكونت خلال الخمس سنوات الماضية وعدد هذه الشركات حوالي 25 شركة .
تكونت حوالي 22 شركة نتيجة اجتماع مجموعة من المستثمريين وذلك لاستثمار اموالهم ولكن علي نطاق صغير وذلك كتجربة في البداية.
3 شركات تكونت من خلال شركات مقاولات كبري .حيث بدأ ينقص حجم مشاركتها في السوق ونتيجة للاقبال علي مشاريع الاستثمار العقاري .اتجهت هذه الشركات لتكوين شركات منبثقة من الشركة الام وذلك ليكون نشاطها الاوحد هو العمل في مجال الاستثمار العقاري
2- انواع وحجم المشاريع التي تتولها شركات الاستثمار العقاري
اشتركت كل الشركات في نوع المشاريع التي تتولها .حيث تتجه كل الشركات لتنفيذ حيث يتكون المشروع من :(Gated compounds)مشاريع
اعمال تخطيط وتنسيق الموقع العام (بحيرات –شلالات –مساحات خضراء)
فيلات سكنية تتراوح مساحات اراضيها بين (500-2000)م2
نوادي صحية ورياضية
مناطق خدمية
بينما كان الاختلاف بين شركة واخري من حيث حجم الشروع
حيث وجد ان 15 شركة حجم اعمالها حوالي (200-300) فدان
شركات حجم اعمالها حوالي (300-800)فدان
شركات حجم اعمالها حوالي (1000-3000) فدان
اماكن هذه المشاريع
(6 اكتوبر-الشروق-القاهرة الجديدة- الشيخ زايد)
الهياكل الادارية والمالية والفنية لشركات الاستثمار العقاري

هياكل شركات الاستثمار العقاري
فني
مالي
اداري

مكاتب استشاري معاونة
ذاتي
مستثمريين-بنوك
معماري-انشائي-صحي-كهرباء

يرجع انشاء هذه الشركات في البداية الي استثمار مجموعة من المستثمريين اموالهم في مجال المقاولات .ثم بدأت هذه المشاريع في تحقيق الربح من خلال زيادة الطلب علي مشاريع الفيلات وبالتالي ازداد نجاح هذه الشركات وبالتالي زاد حجم المشاريع وبالتالي اصبح الكيان المالي قوي بدرجة كبيرة.
الهيكل الاداري
يتولي ادارة هذه الشركات في الغالب المستثمريين المالكين للشركات وهم اصحاب القرارات ويلاحظ وجود مركزية في اتخاذ القرارت ووضع سياسة هذه الشركات.مما يتسبب في حدوث ارباك وخصوصا بعد ان ازداد حجم المشروعات.
الهيكل الفني
انقسمت الشركات الي قسمين
الاول:ذاتي
وهو نظام يعتمد علي تكوين اقسام داخلية للعمل علي تصميم المشاريع
الثاني:التعاون مع المكاتب الاستشارية والاكتفاء بتعيين مهندسين للتنسيق بين هذه المكاتب والموقع
وفي الغالب تتكون نسبة كبيرة من المهندسين من مهندسين صعار السن

العلاقة بين العرض والطلبالعلاق بين العرض والطلب هي علاقة طردية وذلك خلال الفترة الماضية واستدل علي ذلك من:-زيادة حجم المشاريع يوم بعد الاخر-اقبال عميل واحد علي الشراء من اكثر من مشروع5-مستوي التنفيذوجد في هذه الناحية تفاوت كبير بين الشركات وذلك من ناحية مستوي التنفيذحيث توجد شركات تنفذ ذاتيا وتقوم علي انشاء ورش لتصنيع الحديد وتمتلك المعدات ويدير التنفيذ مجموعة من المهندسين المعينيين داخل الشركةوتوجد شركات اخري تعتمد علي مقاولين الباطن ومتابعتهم من خلال مهندسين الشركةلوحظ وجود تفاوت في مستوي التنفيذ سواء للهياكل الخرسانية او التشطيبات او الموقع العامكما لوحظ ضعف دور اقسام مراقبة الجودة وذلك بسبب معدل التنفيذ السريع ونقص خبرة القائمين علي هذه الاقسام

-تقييم دور شركات الاستثمار العقاري

بالطبع عند زيادة عدد شركات الاستثمار العقاري والتالي زيادة حجم المشاريع يوما بعد الاخر ادي ذلك لاحداث نوع من الحراك داخل السوق العقاري المصري وعمل علي انقاص نسبة البطالة حيث وفرت هذه المشاريع فرص عمل ل(المهندسين –الفنيين –المقاولين –الموردين)

-نوعية المشاريع الموجودة والتي اصبحت تمثل نسبة كبيرة جدا من المشاريع الموجودة بالسوق العقاري المصري ستؤثر من وجهة نظري علي المدي الطويل علي مستوي المهندسين والفنيين والمقاولين وذلك نظرا لقلة الفنيات في مثل هذه المشاريع مما لايعطي المهندسين والفنيين الفرصة لاكتساب الخبرات .مما يجعل المهندسين غير قادرين علي المنافسة مع الشركات القوية.

بخصوص هياكل هذه الشركات فالمشكلة تكمن في ان الكيان المالي اصبح اقوي بكثير من الكيان الاداري والفني وذلك في فترة قصيرة لم تتح الفرصة لكل من الكيان الاداري والفني ليطوروا من اداؤهم .حيث اصبح الكيانان الاداري والفني غير قادرين علي تلبية متطلبات الكيان المالي.وذلك ادي الي حدوث نوع من الارباك داخل هذه الشركات

اشتركت معظم الشركات في سوء اعمال الخرسانات وتظهر مشكلة التنفيذ جلية اثناء تنفيذ الاعمال التخصصية او الاعمال التي تحتاج لمستوي دقة عالي مثل المنشاءات الرياضية (ملاعب الاسكواش-حمامات السباحة الاوليمبية-...)وكذلك النوادي الصحية بما فيها من اعمال ميكانيكية تخصصية حيث يظهر الارتباك داخل الموقع ويحدث العديد من الاخطاء التنفيذية ويظهر ذلك علي كل المستويات بداية بمدير المشروع حتي مهندس التنفيذ والفنيين وذلك لنقص الخبرة في تنفيذ الاعمال التخصصية

-بالطبع ساهت هذه المشاريع في اعمار العديد من المدن الجديدة (6 اكتوبر-الشروق –الشيخ زايد-القاهرة الجديدة)

الاقتراحات

اسناد اعمال الادارة لشركات متخصصة وذلك للعمل علي تقييم القوي الموجودة والعمل علي تحقيق اقصي استفادة منعا وكذلك العمل علي نطويرها والرفع من كفاءتها

وضع برامج لتطوير المهندسين والفنيين وذلك لجعلهم قادرين علي المنافسة في الاسواق الاخري

انشاء اقسام مراقبة وتأكيد الجودة واعطاؤها الصلاحيات الكاملة لمراقبة الاعمال

الاستعانة بمكاتب خبرة وذلك للاعمال التخصصية والعمل علي نقل خبراتهم لمهندسين الشركة وذلك للاستفادة منهم في المشاريع القادمة

العمل علي انشاء مصانع مواد بناء وذلك لتوفيرالمزيد من فرص العمل وكذلك الحفاظ علي اتزان الاسعار

العمل علي انشاء مشاريع لتلبية متطلبات اصحاب الدخول المتوسطة وذلك من خلال اقامة مشاريع سكنية وخدمية متخصصة